新《建筑建筑面積計算規(guī)范》變化非常大大，地產(chǎn)聯(lián)盟特邀請***牛專家講解《新建筑面積修改內(nèi)容與影響分析》

一.術(shù)語變化篇

新增術(shù)語

1.結(jié)構(gòu)層高 structure story height

樓面或地面結(jié)構(gòu)層上表面***部結(jié)構(gòu)層上表面之間的垂直距離.。

2.結(jié)構(gòu)凈高 structure net height
樓面或地面結(jié)構(gòu)層上表面***部結(jié)構(gòu)層下表面之間的垂直距離。

3.結(jié)構(gòu)層 structure layer
整體結(jié)構(gòu)體系中承重的樓板層。

條文說明：特指整體結(jié)構(gòu)體系中承重的樓層，包括板、梁等構(gòu)件。結(jié)構(gòu)層承受整個樓層的全部荷載，并對樓層的隔聲、防火等起主要作用。

比如：避難層，設(shè)備轉(zhuǎn)換層等。

4 門廊 porch
建筑物入口前有頂棚的半圍合空間 。

條文說明：門廊是在建筑物出入口，無門、三面或二面有墻，上部有板（或借用上部樓板）圍護的部位。

調(diào)整過的術(shù)語

1.架空層 stilt floor
新： 僅有結(jié)構(gòu)支撐而無外圍護結(jié)構(gòu)的開敞空間層 ；

舊：建筑物深基礎(chǔ)或坡地建筑吊腳架空部位不回填土石方形成的建筑空間

區(qū)別：明確有結(jié)構(gòu)支撐無維護結(jié)構(gòu)

2. 凸窗（飄窗） bay window
新：凸出建筑物外墻面的窗戶；

條文說明：

凸窗（飄窗）既作為窗，就有別于樓（地）板的延伸，也就是不能把樓（地）板延伸出去的窗稱為凸窗（飄窗）。

凸窗（飄窗）的窗臺應(yīng)只是墻面的一部分且距（樓）地面應(yīng)有一定的高度。
舊：（飄窗 bay window）

為房問采光和美化造型而設(shè)置的突出外墻的窗。

假飄窗，用于偷面積，按新規(guī)的條文說明，將不能再定義為飄窗

真飄窗，按新規(guī)的條文說明，只有此窗戶才能定義為飄窗。

3. 檐廊 eaves gallery
新：建筑物挑檐下的水平交通空間

條文 說明：檐廊是附屬于建筑物底層外墻有屋檐作為頂蓋，其下部一般有柱或欄桿、欄板等的水平交通空間。

舊：設(shè)置在建筑物底層出檐下的水平交通空間

4.門斗 air lock
新：建筑物入口處兩道門之間的空間。

舊：在建筑物出入口設(shè)置的起分隔、擋風、御寒等作用的建筑過渡空間

區(qū)別：明確空間范圍

5.陽臺 balcony

新： 附設(shè)于建筑物外墻，設(shè)有欄桿或欄板，可供人活動的室外空間
舊：供使用者進行活動和晾硒衣物的建筑空間

6.騎樓 overhang
新： 建筑底層沿街面后退且留出公共人行空間的建筑物

條文說明：騎樓是指沿街二層以上用承重柱支撐騎跨在公共人行空間之上，其底層沿街面后退的建筑物。

舊：樓層部分跨在人行道上的臨街樓房

7.過街樓 overhead building

新：跨越道路上空并與兩邊建筑相連接的建筑物

條文說明：過街樓是指當有道路在建筑群穿過時為保證建筑物之間的功能聯(lián)系，設(shè)置跨越道路上空使兩邊建筑相連接的建筑物。

舊：有道路穿過建筑空間的樓房

8.勒腳 plinth
新： 在房屋外墻接近地面部位設(shè)置的飾面保護構(gòu)造

舊：建筑物的外墻與室外地面或散水按觸部位墻體的加厚部分

二.計算規(guī)則篇

層高計算變動

新：建筑物的建筑面積應(yīng)按自然層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和計算。結(jié)構(gòu)層高在2．20m及以上的應(yīng)計算***積；結(jié)構(gòu)層高在2．20m以下的，應(yīng)計算1/2面積。

新條文說明：

建筑面積計算，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)形成的建筑空間，滿足計算面積結(jié)構(gòu)層高要求的均應(yīng)按本條規(guī)定計算建筑面積。主體結(jié)構(gòu)外的室外陽臺、雨篷、檐廊、室外走廊、室外樓梯等按相應(yīng)條款計算建筑面積。當外墻結(jié)構(gòu)本身在一個層高范圍內(nèi)不等厚時，以樓地面結(jié)構(gòu)標高處的外圍水平面積計算。

解讀：

用結(jié)構(gòu)層高代替老版本的層高

挑空層的計算變動

新：建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層時，對于局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算，無圍護結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計算，且結(jié)構(gòu)層高在2．20m及以上的，應(yīng)計算***積，結(jié)構(gòu)層高在2．20m以下的，應(yīng)計算1/2面積。

新條文說明：建筑物內(nèi)的局部樓層見圖1

圖1 建筑物內(nèi)的局部樓層
1——圍護設(shè)施；

2——圍護結(jié)構(gòu)；

3——局部樓層

解讀：用結(jié)構(gòu)層高代替老版本的層高

坡屋頂?shù)挠嬎阕兓?/span>

新：對于形成建筑空間的坡屋頂，結(jié)構(gòu)凈高在2．10m及以上的部位應(yīng)計算***積；結(jié)構(gòu)凈高在1．20m及以上至2．10m以下的部位 應(yīng)計算1/2面積；結(jié)構(gòu)凈高在1．20m以下的部位不應(yīng)計算建筑面積。

解讀：用結(jié)構(gòu)凈高代替老版本的凈高

看臺下空間

新：對于場館看臺下的建筑空間，結(jié)構(gòu)凈高在2．10m及以上的部位應(yīng)計算***積；結(jié)構(gòu)凈高在1．20m及以上至2．10m以下的部位應(yīng)計算1/2面積；結(jié)構(gòu)凈高在1．20m以下的部位不應(yīng)計算建筑面積。室內(nèi)單獨設(shè)置的有圍護設(shè)施的懸挑看臺，應(yīng)按看臺結(jié)構(gòu)底板

水平投影面積計算建筑面積。有頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的場館看臺應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2計算面積。

新條文說明：場館看臺下的建筑空間因其上部結(jié)構(gòu)多為斜板，所以采用凈高的尺寸劃定建筑面積的計算范圍和對應(yīng)規(guī)則。室內(nèi)單獨設(shè)置的有圍護設(shè)施的懸挑看臺，因其看臺上部設(shè)有頂蓋且可供人使用，所以按看臺板的結(jié)構(gòu)底板水平投影計算建筑面積。

“有頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的場館看臺”所稱的“場館”為***術(shù)語，指各種“場”類建筑，如：體育場、足球場、網(wǎng)球場、帶看臺的風雨操場等。

舊： 3.0.4 多層建筑坡屋頂內(nèi)和場館看臺下，當設(shè)計加以利用時凈高超過2.10m的部位應(yīng)計算***積；凈高在1.20m至2.10m的部位應(yīng)計算1／2面積；當設(shè)計不利用或室內(nèi)凈高不足1.20m時不應(yīng)計算面積。

3.0.6 設(shè)計不利用的深基礎(chǔ)架空層、坡地吊腳架空層、多層建筑坡屋頂內(nèi)、場館看臺下的空間不應(yīng)計算面積。

3.0.12 有***性頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的場館看臺應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1／2計算。

舊條文說明：3.0.4 多層建筑坡屋頂內(nèi)和場館看臺下的空間應(yīng)視為坡屋頂內(nèi)的空間，設(shè)計加以利用時，應(yīng)按其凈高確定其面積的計算。設(shè)計不利用的空間，不應(yīng)計算建筑面積。

3.0.12本條所稱“場館”實質(zhì)上是指“場”(如：足球場、網(wǎng)球場等)看臺上有***性頂蓋部分。“館”應(yīng)是有***性頂蓋和圍護結(jié)構(gòu)的，應(yīng)按單層或多層建筑相關(guān)規(guī)定計算面積。

解讀：新版本取消“當設(shè)計加以利用時”取消“設(shè)計不利用”

取消 “***性頂蓋“

地下空間的變化

新：地下室、半地下室應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。結(jié)構(gòu)層高在2．20m及以上的，應(yīng)計算***積；結(jié)構(gòu)層高在2．20m以下的，應(yīng)計

算1/2面積。

新條文說明：地下室作為設(shè)備、管道層按本規(guī)范第3．0．26條執(zhí)行；地下室的各種豎向井道按本規(guī)范第3．0．19條執(zhí)行；地下室的圍護結(jié)構(gòu)不垂直于水平面的按本規(guī)范第3．0．18條規(guī)定執(zhí)行。

舊：3.0.5 地下室、半地下室（車間、商店、車站、車庫、倉庫等），包括相應(yīng)的有***性頂蓋的出入口，應(yīng)按其外墻上口（不包括采光井、外墻防潮層及其保護墻）外邊線所圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計算***積；層高不足2.20m者應(yīng)計算l/2面積。

舊條文說明：地下室、半地下室應(yīng)以其外墻上口外邊線所圍水平面積計算。原計算規(guī)則規(guī)定按地下室、半地下室上口外墻外圍水平面積計算，文字上不甚嚴密，“上口外墻”容易理解為地下室、半地下室的上一層建筑的外墻。由于上一層建筑外墻與地下室墻的中心線不一定完全重疊，多數(shù)情況是凸出或凹進地下室外墻中心線。

解讀：新版取消了對“***性頂蓋的出入口”的規(guī)定。

出入口的計算變化

新：出入口外墻外側(cè)坡道有頂蓋的部位，應(yīng)按其外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積的1/2計算面積。

新條文說明：出入口坡道分有頂蓋出入口坡道和無頂蓋出入口坡道，出入口坡道頂蓋的挑出長度，為頂蓋結(jié)構(gòu)外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的

長度；頂蓋以設(shè)計圖紙為準，對后增加及建設(shè)單位自行增加的頂蓋等，不計算建筑面積。頂蓋不分材料種類（如鋼筋混凝土頂蓋、彩鋼板頂蓋、陽光板頂蓋等）。地下室出入口見圖2。

圖2地下室出入口

1——計算1/2投影面積部位；

2——主體建筑；

3——出入口頂蓋；

4——封閉出入口側(cè)墻；

5——出入口坡道

舊：3.0.5 地下室、半地下室（車間、商店、車站、車庫、倉庫等），包括相應(yīng)的有***性頂蓋的出入口，應(yīng)按其外墻上口（不包括采光 井、外墻防潮層及其保護墻）外邊線所圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計算***積；層高不足2.20m者應(yīng)計算l/2面積。

解讀：新版取消了“***性頂蓋”“的說法；新版中，坡道包括自行車坡道、車庫坡道等，頂蓋包含鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、采光板、玻璃頂?shù)?/span>

關(guān)于架空層

新：

建筑物架空層及坡地建筑物吊腳架空層，應(yīng)按其頂板水平投影計算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2．20m及以上的，應(yīng)計算***積；結(jié)構(gòu)層高在2．20m以下的，應(yīng)計算1/2面積。

新條文說明：

本條既適用于建筑物吊腳架空層、深基礎(chǔ)架空層建筑面積的計算，也適用于目前部分住宅、學校教學樓等工程在底層架空或在二樓或以上某個甚至多個樓層架空，作為公共活動、停車、綠化等空間的建筑面積的計算。架空層中有圍護結(jié)構(gòu)的建筑空間按相關(guān)規(guī)定計算。

建筑物吊腳架空層見圖3。

圖3建筑物吊腳架空層
1——柱；

2——墻；

3——吊腳架空層；

4——計算建筑面積部位

舊：3.0.7建筑物的門廳、大廳按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)設(shè)有回廊時，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計算。層高在2.20rn及以上者應(yīng)計算***積；層高不足2.20m者應(yīng)計算1/2面積。

解讀：規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)注意，以往均按架空景觀層概念，不計建筑面積（容積率）。

門廳與走廊

新：建筑物的門廳、大廳應(yīng)按一層計算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)設(shè)置的走廊應(yīng)按走廊結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2．20m及以上的，應(yīng)計算***積；結(jié)構(gòu)層高在2．20m以下的，應(yīng)計算1/2面積。

舊：3.0.8建筑物間有圍護結(jié)構(gòu)的架空走廊，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計算***積；層高不足2.20m者應(yīng)計算1/2面積。有***性頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的l/2 計算。

新：對于建筑物間的架空走廊，有頂蓋和圍護設(shè)施的，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算***積；無圍護結(jié)構(gòu)、有圍護設(shè)施的，應(yīng)按其 結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積。

新條文說明：無圍護結(jié)構(gòu)的架空走廊見圖4。有圍護結(jié)構(gòu)的架空走廊見圖5。

圖4 無圍護結(jié)構(gòu)的架空走廊

1——欄桿；

2——架空走廊圖

5 有圍護結(jié)構(gòu)的架空走廊 1——架空走廊

舊：3.0.8建筑物間有圍護結(jié)構(gòu)的架空走廊，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計算***積；層高不足2.20m者應(yīng)計算1/2面積。有***性頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的l/2 計算。

解讀：新版增加了“圍護設(shè)施”的規(guī)定。

立體倉庫與舞臺

新：對于立體書庫、立體倉庫、立體車庫，有圍護結(jié)構(gòu)的，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積；無圍護結(jié)構(gòu)、有圍護設(shè)施的， 應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算建筑面積。無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計算。結(jié)構(gòu)層高在2．20m及以上的，應(yīng)計算***積；結(jié)構(gòu)層高在2．20m以下的，應(yīng)計算1/2面積。

新條文說明：本條主要規(guī)定了圖書館中的立體書庫、倉儲中心的立體倉庫、大型停車場的立體車庫等建筑的建筑面積計算規(guī)定。起局部

分隔、存儲等作用的書架層、貨架層或可升降的立體鋼結(jié)構(gòu)停車層均不屬于結(jié)構(gòu)層，故該部分分層不計算建筑面積。

舊：3.0.9立體書庫、立體倉庫、立體車庫，無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計算。層高在2.20m及以上者

應(yīng)計算***積；層高不足2.20m者應(yīng)計算l/2面積。

新條文說明：本條對原規(guī)定進行了修訂，并增加了立體車庫的面積計算。立體車庫、立體倉庫、立體書庫不規(guī)定是否有圍護結(jié)構(gòu)，均按

是否有結(jié)構(gòu)層，應(yīng)區(qū)分不同的層高確定建筑面積計算的范圍，改變按書架層和貨架層計算面積的規(guī)定。

解讀：新版分了“有無圍護結(jié)構(gòu)”“有無圍護設(shè)施”的說法。

新：有圍護結(jié)構(gòu)的舞臺燈光控制室，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。結(jié)構(gòu)層高在2．20m及以上的，應(yīng)計算***積；結(jié)構(gòu)層高在2．20m以下的，應(yīng)計算1/2面積。

舊：3.0.10有圍護結(jié)構(gòu)的舞臺燈光控制室，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計算***積；層高不足2.20m者應(yīng)計算1/2面積。

解讀：新版將層高均改為“結(jié)構(gòu)層高”。

櫥窗計算變化

新：有附屬在建筑物外墻的落地櫥窗，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。結(jié)構(gòu)層高在2．20m及以上的，應(yīng)計算***積；結(jié)構(gòu)層高

在2．20m以下的，應(yīng)計算1/2面積。

舊：3.0.11建筑物外有圍護結(jié)構(gòu)的落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者

應(yīng)計算***積；層高不足2.20m者應(yīng)計算1/2 面積。有***性頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的1/2計算。

解讀：新版取消了“門斗、挑廊、走廊、檐廊”。

飄窗的計算變化

新：窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0．45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2．10m及以上的凸窗，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算1/2面積。

3.0.27.7不計算建筑面積：窗臺與室內(nèi)地面高差在0．45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2．10m以下的凸（飄）窗，窗臺與室內(nèi)地面高差在0．45m 及以上的凸（飄）窗；

解讀：此條為新增規(guī)定。 增加了0.45m高差以下，凈高2.1m及以上兩個指標控制標準。

室外走廊

新：有圍護設(shè)施的室外走廊（挑廊），應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積；有圍護設(shè)施（或柱）的檐廊，應(yīng)按其圍護設(shè)施（或柱）外圍水平面積計算1/2面積。

新條文說明： 檐廊見圖6。

圖6 檐廊

1——檐廊；

2——室內(nèi)；

3——不計算建筑面積部位；

4——計算1/2建筑面積部位

舊：3.0.11 建筑物外有圍護結(jié)構(gòu)的落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計算***積；層高不足2.20m者應(yīng)計算1／2面積。有***性頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的1／2計算。

解讀：細分了面積計算規(guī)則

關(guān)于門斗

新：門斗應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積，且結(jié)構(gòu)層高在2．20m及以上的，應(yīng)計算***積；結(jié)構(gòu)層高在2．20m以下的，應(yīng)計算1/2面積。

新條文說明：門斗見圖7。

圖7 門斗

1——室內(nèi)；

2——門斗

舊：3.0.11建筑物外有圍護結(jié)構(gòu)的落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計算***積；層高不足2.20m者應(yīng)計算1/2 面積。有***性頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的1/2計算。

解讀：取消了“***性頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)”的計算規(guī)則。

關(guān)于門廊

新：門廊應(yīng)按其頂板的水平投影面積的1/2計算建筑面積；有柱雨篷應(yīng)按其結(jié)構(gòu)板水平投影面積的1/2計算建筑面積；無柱雨篷的結(jié)構(gòu)

外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度在2．10m及以上的，應(yīng)按雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的1/2計算建筑面積。

新條文說明：

雨篷分為有柱雨篷和無柱雨篷。有柱雨篷，沒有出挑寬度的***，也不受跨越層數(shù)的***，均計算建筑面積。無柱雨篷，其結(jié)構(gòu)板不能跨層，并受出挑寬度的***，設(shè)計出挑寬度大于或等于2．10m時才計算建筑面積。出挑寬度，系指雨篷結(jié)構(gòu)外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度，弧形或異形時，取***大寬度。

雨篷條文說明：雨篷是指建筑物出入口上方、凸出墻面、為遮擋雨水而單獨設(shè)立的建筑部件。雨篷劃分為有柱雨篷（包括獨立柱雨篷、多柱雨篷、柱墻混合支撐雨篷、墻支撐雨篷）和無柱雨篷（懸挑雨篷）。如凸出建筑物，且不單獨設(shè)立頂蓋，利用上層結(jié)構(gòu)板（如樓板、陽臺底板）進行遮擋，則不視為雨篷，不計算建筑面積。對于無柱雨篷，如頂蓋高度達到或超過兩個樓層時，也不視為雨篷，不計算建筑面積。

舊：3.0.16 雨篷結(jié)構(gòu)的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過2.10m者，應(yīng)按雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的1/2 計箕。

舊條文說明：雨篷均以其寬度超過2.10m或不超過2.10m衡量，超過2.10m者應(yīng)按雨篷的結(jié)構(gòu)板水平投影面積的1／2計算。有柱雨篷和無柱雨篷計算應(yīng)一致。

解讀：細分了面積計算規(guī)則,增加了門廊的面積計算規(guī)定， 有柱雨篷不受2.1m的***，均算1/2面積

圍護結(jié)構(gòu)有坡度的計算

新：圍護結(jié)構(gòu)不垂直于水平面的樓層，應(yīng)按其底板面的外墻外圍水平面積計算。結(jié)構(gòu)凈高在2．10m及以上的部位，應(yīng)計算***積；結(jié)構(gòu)凈高在1．20m及以上至2．10m以下的部位，應(yīng)計算1/2面積；結(jié)構(gòu)凈高在1．20m以下的部位，不應(yīng)計算建筑面積。

新條文說明：

本規(guī)范的2005版條文中僅對圍護結(jié)構(gòu)向外傾斜的情況進行了規(guī)定，本次修訂后條文對于向內(nèi)、向外傾斜均適用。在劃分高度上，本條使用的是“結(jié)構(gòu)凈高”，與其他正常平樓層按層高劃分不同，但與斜屋面的劃分原則相一致。由于目前很多建筑設(shè)計追求新、奇、特，造型越來越復(fù)雜，很多時候根本無法明確區(qū)分什么是圍護結(jié)構(gòu)、什么是屋頂，因此對于斜圍護結(jié)構(gòu)與斜屋頂采用相同的計算規(guī)則，即只要外殼傾斜，就按結(jié)構(gòu)凈高劃段，分別計算建筑面積。斜圍護結(jié)構(gòu)見圖8。

圖8 斜圍護結(jié)構(gòu)

1——計算1/2建筑面積部位；

2——不計算建筑面積部位

舊：3.0.14設(shè)有圍護結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，應(yīng)按其底板面的外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計算

***積；層高不足2.20m者應(yīng)計算1／2面積。

舊條文說明：有圍護結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物是指向建筑物外傾斜的墻體，若遇有向建筑物內(nèi)傾斜的墻體，應(yīng)視

為坡屋頂，應(yīng)按坡屋頂有關(guān)條文計算面積。

解讀：將原來的2.2m的限定條件改為了1.2m和2.1m兩個限定條件。

樓梯電梯井

新：建筑物的室內(nèi)樓梯、電梯井、提物井、管道井、通風排氣豎井、煙道，應(yīng)并入建筑物的自然層計算建筑面積。有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2．10m及以上的，應(yīng)計算***積；結(jié)構(gòu)凈高在2．10m以下的，應(yīng)計算1/2面積。

新條文說明：建筑物的樓梯間層數(shù)按建筑物的層數(shù)計算。有頂蓋的采光井包括建筑物中的采光井和地下室采光井。地下室采光井見圖9。

圖9 地下室采光井

1——采光井；

2——室內(nèi)；

3——地下室

舊：3.0.15 建筑物內(nèi)的室內(nèi)樓梯間、電梯井、觀光電梯井、提物井、管道井、通風排氣豎井、垃圾道、附墻煙囪應(yīng)按建筑物的自然層計算。

舊條文說明：室內(nèi)樓梯間的面積計算，應(yīng)按樓梯依附的建筑物的自然層數(shù)計算并在建筑物面積內(nèi)。遇躍層建筑，其共用的室內(nèi)樓梯應(yīng)按自然層計算面積；上下兩錯層戶室共用的室內(nèi)樓梯，應(yīng)選上一層的自然層計算面積(見圖2)。

解讀：新版取消觀光電梯井、垃圾道；取消附墻煙囪，新增煙道、有頂蓋的采光井

室外樓梯

新：室外樓梯應(yīng)并入所依附建筑物自然層，并應(yīng)按其水平投影面積的1/2計算建筑面積。

新條文說明：室外樓梯作為連接該建筑物層與層之間交通不可缺少的基本部件，無論從其功能、還是工程計價的要求來說，均需計算建筑面積。層數(shù)為室外樓梯所依附的樓層數(shù)，即梯段部分投影到建筑物范圍的層數(shù)。利用室外樓梯下部的建筑空間不得重復(fù)計算建筑面積；利用地勢砌筑的為室外踏步，不計算建筑面積。

舊：3.0.17 有***性頂蓋的室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計算。

舊條文說明：室外樓梯，***上層樓梯無***性頂蓋，或不能完全遮蓋樓梯的雨篷，上層樓梯不計算面積，上層樓梯可視為下層樓梯的***性頂蓋，下層樓梯應(yīng)計算面積。

解讀：取消***性頂蓋

關(guān)于陽臺

新：在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算***積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積。

新條文說明：建筑物的陽臺，不論其形式如何，均以建筑物主體結(jié)構(gòu)為界分別計算建筑面積。

舊：3.0.18 建筑物的陽臺均應(yīng)按其水平投影面積的1/2計算。

舊條文說明：建筑物的陽臺，不論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、不封閉陽臺均按其水平投影面積的一半計算。

解讀：

陽臺計算面積變化大，區(qū)分了主體結(jié)構(gòu)內(nèi)和主體結(jié)構(gòu)外的陽臺的面積計算規(guī)定。

有爭議的陽臺面積算法的情況：

關(guān)于車棚站臺

新：有頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等，應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2計算建筑面積。

舊：3.0.19 有***性頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等，應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2計算。

舊條文說明：車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等的面積計算。由于建筑技術(shù)的發(fā)展，出現(xiàn)許多新型結(jié)構(gòu)，如柱不再是單純的直立的柱，而出現(xiàn)正∨形柱、倒∧形柱等不同類型的柱，給面積計算帶來許多爭議，為此，我們不以柱來確定面積的計算，而依據(jù)頂蓋的水平投影面積計算。在車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站內(nèi)設(shè)有有圍護結(jié)構(gòu)的管理室、休息室等，另按相關(guān)條款計算面積。

解讀：取消***性頂蓋

關(guān)于幕墻

新：以幕墻作為圍護結(jié)構(gòu)的建筑物，應(yīng)按幕墻外邊線計算建筑面積。

新條文說明：幕墻以其在建筑物中所起的作用和功能來區(qū)分，直接作為外墻起圍護作用的幕墻，按其外邊線計算建筑面積；設(shè)置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻，不計算建筑面積。

解讀：新版未做修改

關(guān)于保溫層

新：建筑物的外墻外保溫層，應(yīng)按其保溫材料的水平截面積計算，并計入自然層建筑面積。

新條文說明：為貫徹國家節(jié)能要求，鼓勵建筑外墻采取保溫措施，本規(guī)范將保溫材料的厚度計入建筑面積，但計算方法較2005年規(guī)范有一定變化。建筑物外墻外側(cè)有保溫隔熱層的，保溫隔熱層以保溫材料的凈厚度乘以外墻結(jié)構(gòu)外邊線長度按建筑物的自

然層計算建筑面積，其外墻外邊線長度不扣除門窗和建筑物外已計算建筑面積構(gòu)件（如陽臺、室外走廊、門斗、落地櫥窗等部件）所占長度。當建筑物外已計算建筑面積的構(gòu)件（如陽臺、室外走廊、門斗、落地櫥窗等部件）有保溫隔熱層時，其保溫隔熱層也不再計算建筑面積。外墻是斜面者按樓面樓板處的外墻外邊線長度乘以保溫材料的凈厚度計算。外墻外保溫以沿高度方向滿鋪為準，某層外墻外保溫鋪設(shè)高度未達到全部高度時（不包括陽臺、室外走廊、門斗、落地櫥窗、雨篷、飄窗等），不計算建筑面積。保溫隔熱層的建筑面積是以保溫隔熱材料的厚度來計算的，不包含抹灰層、防潮層、保護層（墻）的厚度。建筑外墻外保溫見圖10。

圖10建筑外墻外保溫

1——墻體；

2——粘結(jié)膠漿；

3——保溫材料；

4——標準網(wǎng)；
5——加強網(wǎng)；

6——抹面膠漿；

7——計算建筑面積部位

舊： 建筑物外墻外側(cè)有保溫隔熱層的，應(yīng)按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積。

解讀：

新版在保溫層面積的計算上做重新闡述。

變形縫

新：與室內(nèi)相通的變形縫，應(yīng)按其自然層合并在建筑物建筑面積內(nèi)計算。對于高低聯(lián)跨的建筑物，當高低跨內(nèi)部連通時，其變形縫應(yīng)計算在低跨面積內(nèi)。

新條文說明：本規(guī)范所指的與室內(nèi)相通的變形縫，是指暴露在建筑物內(nèi)，在建筑物內(nèi)可以看得見的變形縫。

舊：3.0.23 建筑物內(nèi)的變形縫，應(yīng)按其自然層合并在建筑物面積內(nèi)計算。

舊條文說明：本規(guī)范所指建筑物內(nèi)的變形縫是與建筑物相連通的變形縫，即暴露在建筑物內(nèi)，在建筑物內(nèi)可以看得見的變形縫。

解讀：新版新增高低跨建筑。

關(guān)于設(shè)備層

新：對于建筑物內(nèi)的設(shè)備層、管道層、避難層等有結(jié)構(gòu)層的樓層，結(jié)構(gòu)層高在2．20m及以上的，應(yīng)計算***積；結(jié)構(gòu)層高在2．20m以下的，應(yīng)計算1/2面積。

新條文說明：設(shè)備層、管道層雖然其具體功能與普通樓層不同，但在結(jié)構(gòu)上及施工消耗上并無本質(zhì)區(qū)別，且本規(guī)范定義自然層為“按樓地面結(jié)構(gòu)分層的樓層”，因此設(shè)備、管道樓層歸為自然層，其計算規(guī)則與普通樓層相同。在吊頂空間內(nèi)設(shè)置管道的，則吊頂空間部分不能被視為設(shè)備層、管道層。

解讀：本條為新增。

第三部分：不計算面積的規(guī)定

不及面積規(guī)定

新：下列項目不應(yīng)計算建筑面積：

?與建筑物內(nèi)不相連通的建筑部件；

新條文說明：指的是依附于建筑物外墻外不與戶室開門連通，起裝飾作用的敞開式挑臺（廊）、平臺，以及不與陽臺相通的空調(diào)室外機擱板（箱）等設(shè)備平臺部件。

解讀：本條為新增。

新：2 騎樓、過街樓底層的開放公共空間和建筑物通道；

新條文說明：

騎樓見圖11

1——騎樓；

2——人行道；

3——街道

圖12 過街樓

1——過街樓；

2——建筑物通道

舊：1 建筑物通道（騎樓、過街樓的底層）。

關(guān)于舞臺露臺平臺

新：3 舞臺及后臺懸掛幕布和布景的天橋、挑臺等；

新條文說明：指的是影劇院的舞臺及為舞臺服務(wù)的可供上人維修、懸掛幕布、布置燈光及布景等搭設(shè)的天橋和挑臺等構(gòu)件設(shè)施。

舊：3 建筑物內(nèi)分隔的單層房間，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺等。

解讀：新版取消了“內(nèi)部分割的單層房間” 。

新： 4 露臺、露天游泳池、花架、屋頂?shù)乃浼把b飾性結(jié)構(gòu)構(gòu)件；

舊：4 屋頂水箱、花架、涼棚、露臺、露天游泳池。

解讀：新版取消涼棚，增加裝飾性結(jié)構(gòu)構(gòu)件。

新： 5 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺、安裝箱和罐體的平臺；

新條文說明：建筑物內(nèi)不構(gòu)成結(jié)構(gòu)層的操作平臺、上料平臺（包括：工業(yè)廠房、攪拌站和料倉等建筑中的設(shè)備操作控制平臺、上料平臺

等），其主要作用為室內(nèi)構(gòu)筑物或設(shè)備服務(wù)的獨立上人設(shè)施，因此不計算建筑面積。

解讀：新版未做修改。

關(guān)于附墻柱垛

新：6 勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻，主體結(jié)構(gòu)外的空調(diào)室外機擱板(箱)、構(gòu)件、配件，

挑出寬度在2．10m以下的無柱雨篷和頂蓋高度達到或超過兩個樓層的無柱雨篷；

新條文說明：附墻柱是指非結(jié)構(gòu)性裝飾柱。

舊： 6 勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調(diào)機外機擱板（箱）、飄窗、構(gòu)件、配件、寬度在2.10m及以內(nèi)的雨篷以及與建筑物內(nèi)不相連通的裝飾性陽臺、挑廊。

舊條文說明：突出墻外的勒腳、附墻柱垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調(diào)室外機擱板(箱)、飄窗、構(gòu)件、配件、寬度在2.10m及以內(nèi)的雨篷以及與建筑物內(nèi)不相連通的裝飾性陽臺、挑廊等均不屬于建筑結(jié)構(gòu)，不應(yīng)計算建筑面積。

關(guān)于室外梯

新：8室外爬梯、室外專用消防鋼樓梯；

舊：7無***性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯。

解讀：取消無***性頂蓋的架空走廊。

新： 9無圍護結(jié)構(gòu)的觀光電梯；

解讀：本條為新增。

新： 10建筑物以外的地下人防通道，獨立的煙囪、煙道、地溝、油(水)罐、氣柜、水塔、貯油(水)池、貯倉、棧橋等構(gòu)筑物。

舊：9 獨立煙囪、煙道、地溝、油（水）罐、氣柜、水塔、貯油（水）池、貯倉、棧橋、地下人防通道、地鐵隧道。

解讀：本條特別說明建筑物以外的地下人防通道。

解讀：關(guān)于不算面積的建筑項目之3.0.27條規(guī)范，新規(guī)取消了原規(guī)范的第2條：[ 建筑物內(nèi)的設(shè)備管道夾層。]和第8條[自動扶梯、自動人行道。

長按二維碼關(guān)注

河南遠志房地產(chǎn)評估有限公司